天津，现有房贷“商转公”何时落地？

「请问林小姐」每周四晚7点在线直播，不提供回放，一定要记得提前预约。3月21日为林小姐生日特别场，亦同步开放预约。今天这篇文章，我想为普通百姓发声。012月18日，天津市住房公积金管理中心发布了关于《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告。今天，终于，靴子落地，天津公积金新政官宣：天津首套住房公积金贷款首付款比例由30%下调至20%，第二套住房公积金贷款最低首付比例由40%下调至30%。该政策自2024年3月18日起施行，有效期5年。还有一条：个人住房公积金贷款其他政策保持不变，与本通知不一致的，以本通知为准。原有公积金政策如下：1）贷款额度购买首套住房，最高贷款额度由80万提高到100万。若为二孩家庭购买首套住房，贷款额度可上浮20%，即最高可贷120万。购买二套住房，最高贷款额度由40万提高到50万。2）组合贷可选择不同贷款期限之前组合贷，只能取最低年限，买二手房基本只能贷到20年，无形中增加了购房者的月供压力。现在可以商贷部分与公积金部分“分开算”，选择不同的贷款年限。即可实现“商贷到30年，公积金贷款到20或30年”。3）异地公积金在天津可用在外地缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，执行本市缴存职工贷款政策。其实，之前外地缴存公积金也能在天津贷款买房，不过需要满足三个条件，现在都取消了，没有这些限制了。按现行政策，在异地的缴存情况，只要与天津公积金的贷款要求相符即可。而且，公积金已取消了商业贷款记录的认定。名下无房，有商业贷款记录，没有公积金贷款记录，使用公积金贷款仍可算作首套。目前，公积金首套贷款利率为3.1%，二套为3.575%。随着天津公积金新政落地，公积金首付比例正式与商贷同步，执行首套2成，二套3成。消息一出，业内的朋友圈一片沸腾。这意味着，一直不温不火的小阳春终于有了新的助燃器。我想到的，却和别人不太一样，是征求意见稿出来后，留言板的第N次询问：什么时候可以商转公？022月20日，央行发布了最新一期的LPR。5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点，大大超出业内预期。天津首套房贷利率为LPR-40基点，二套房贷利率为+20基点。由此，天津首套房贷利率降至3.55%，二套房贷利率降至4.15%。但，与公积金贷款利率（首套3.1%，二套3.575%）相比，商贷利率还是高。虽然去年9月25日，天津存量首套房贷利率有过一批下调。2022年5月15日之前的存量首套房贷利率，无论之前加多少基点，全部一刀切，统统降为LPR。2022年5月15日及之后的存量房贷，天津首套房贷利率按照最低下限执行，因此不作调整，只有二套变首套可以调整，统一调整为全国下限LPR-20基点。如果当初选的是固定利率，在那个时点也可以去银行调整为LPR，完全自愿。但，今年这次LPR下调，又有不少朋友向我咨询，他们当初买房，大部分都享受了82折或85折的优惠，一直都是固定利率，LPR下调是不是就和他们没关系。答案是肯定的，无论LPR如何调整，都与固定利率房贷无关。降利率、降首付，对于新增房贷当然是好事，极大降低了今年买房的购房成本，但仍然站在高岗上的存量房贷怎么办？卖房重新上车吗？谈何容易。客观的现实情况是，现在二手房很难卖，哪怕是有学区加持，除非打骨折价。更何况，拖家带口的，卖掉名下唯一住房去租房，真正能豁出去这么干的又能有多少？还有一点，很多存量房贷当初没有选择公积金贷款，不是因为自己不想选，而是2016年那一拨疯狂的行情下，很多售楼处根本不让使用公积金贷款。从而导致，相当大一批人，明明有公积金，却无法使用公积金贷款，只能背着高昂的商业房贷。是不是也能给这些人减减负？03记得有一次深夜写完稿打车回家，我和载我的网约车司机寒暄了两句，问他是不是拉完我这趟活儿也就准备收车回家了。他苦笑着摇了摇头。攀谈中得知：妻子（确切的说是前妻）嫌他赚钱少，不久前刚离婚，他只能跑夜车，因为白天还要在家照看两个尚处于婴幼儿阶段的孩子。下车走进小区大门，我又听见外卖小哥非常礼貌地和保安大哥打招呼，请求帮忙开一下小区门禁。听着“距离本单超时还有3分钟”的语音提示，看着外卖小哥一路小跑的身影，我心里很不是滋味。这个社会，或许生活在底层的才是大多数，没有几个人的生活是容易的，即便有些人表面光鲜，但冷暖自知。04现行的利好政策， 本质上都是让购房者重新入市——没买房的去买房，买了一套买两套，买了两套买三套。可对于那些在2016-2020年买过房子的人，又有多少人在关心呢？他们中的很多人，其实是高房价+高房贷利率双站岗。基于此，下一步，天津有没有可能启动商转公？商转公，在其他城市，不是没有先例。3月6日消息，山西省太原市住房公积金管理中心发布《关于调整优化住房公积金贷款政策的通知》。调整的主要内容包括两方面：一是调整优化住房公积金贷款购房套数认定标准；二是放宽申请“商转公”及“部分商转公”贷款的住房消费行为时间限制。3月11日起，浙江省金华市符合商转公贷款申请条件的,均可申请办理商转公贷款。日前，贵州省遵义市住房公积金管理中心也发布通告，2024年3月1日起在全市全面推行“商转公”贷款业务。据官方消息，哈尔滨住房公积金管理中心去年6月推出“商业贷款转公积金贷款”政策，截至2023年末，已为2745名缴存职工发放贷款10.73亿元，为借款职工节省利息近2.74亿元。不过，商转公的目的不是刺激楼市，却是真正意义上的惠民、利民。05当前，天津楼市最缺的是什么？缺买房人吗？其实不太缺，1363万的天津市民，这个人口基数仍然非常庞大。缺好项目吗？其实也不太缺，天津的市场现在已经非常卷了，尤其是卷产品、卷配置。恕我直言，天津现在最缺的就是买房的信心。对于广大购房者来说：1）我买的楼盘会不会停工烂尾，如果万一烂尾有没有人管。这个信心，核心要靠ZF逐步盘活烂尾楼，尤其是保交楼工作的逐步推进落实。2）我的钱包能不能支撑再买房，有经济实力才能有条件改善。如果天津能够落地商转公政策，同时允许企业职工和社会人员补缴公积金参与其中，我相信，会在一定程度上减轻那些在2016-2020年买房的购房者的负担。如果购房者没有停工烂尾的顾虑，能够对自己未来的收入充满信心，谁不愿意买房安家？进而买套大房子改善置业呢？