金山放松限购，上海楼市迎来“定向松绑”

当前的楼市，一线城市任何一个动作，都有可能成为全国风向标，尤其是上海和北京。在一线城市全面实行认房不认贷之后，市场对接下来政策走向充满了期待。就在10月24日，上海迎来了特定区域的边际放松。金山区发布人才安居新政，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。实际上，在上海政策空间仍有余量的情况下，本次调整体现了“因区施策”的原则，整体仍然偏谨慎保守，后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松，重在扭转预期。根据“i金山”发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》，我们梳理发现，此次人才新政重点包括以下三方面内容。1、优化人才购房准入条件，限购社保或个税年限由5年缩短至3年。简单来说，就是在金山区签订二年及以上劳动（聘用）合同且工作满一年的非沪籍人才，缴纳社保或个人所得税3年以上，本市无住房的可购买一套住房。调整之前，外地人社保和个税年限要求是5年。整体而言，调整幅度比较保守。2、针对人才进行定向宽松，且划定人才购房实施范围，局部放松限购范围。具体来看，包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。其中，滨海城区面积28.9平方公里，高新社区面积1.5平方公里；亭枫社区面积5.8平方公里。3、购房资格由原来的以居民家庭为单位调整为个人。也就是说人才类购房取消了单身限购的条件。至此，上海终于撕开了外地单身限购的一个口子。而且划定的限购范围还可根据实际情况适当优化，体现出充分的政策自主权。金山区此次调整的意图很明显。归纳来讲，一个是聚焦重点产业、重大项目和社会事业等各类人才安居需求，推动区域职住平衡；另一个是通过租购并举，满足人才刚性住房需求，保持市场供需平衡。从房地产的角度来看，金山区属于上海远郊，购房需求外溢本身并不多，更多的是以内生需求为主，而此次定向松绑之于整个上海而言，更多意味着非核心区持续宽松的信号意义。9月20日，广州宣布多个非核心区域放开限购，打响了一线城市放松限购的“第一枪”，市场对北上深充满了更多期待。10月24日，金山放松限购，上海版“限购松绑”政策为新房市场再添一把火。实际上，在金山区放松限购之前，早在9月初，临港已经在因区施策上提供了可参考样本。9月7日，临港发布了定向放松限购政策：在临港重点支持单位工作的人才，原来工作6个月才能买房，现在只需要3个月。两区域共同点在于，政策并未完全放开，只是针对特定人群缩短了时间限制等。此次松绑为什么是金山区，而不是五大新城？首先，从金山区的地理位置来看，已属于郊环外。实际上，在房地产市场下行的情况下，上海远郊区楼市成交下行更甚，从环线来看，2023年前9月郊环外成交面积为138.15万平方米，较去年同期减少33.68%。而同期全市商品住宅成交面积较同期仅减少5.58%，市场分化严重。再来看金山区，前9月金山区成交面积为29.18万平方米，同比增加10%，月度平均成交3.2万平方米。从去化的角度来看，截至9月末，金山区库存面积为84.43万平方米，去化周期达到24.9个月，在上海各区中去化压力排在前三位。此次政策松绑，一定程度上可以缓解金山区库存压力。从“认房不认贷”以来，上海楼市政策落地相对较积极。2023年9月1日，上海房管局等四部门发布通知，执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。紧接着“存量房存款利率下调”“延长公积金贷款年限”“优化住房公积金个人住房贷款住房套数认定标准”的政策组合拳出台。从政策效果来看，新政后劲略显不足，区域分化依旧显著。先来看新房，9月上海新建商品住宅成交面积为76.32万平方米，环比增加21.43%，但同比仍然下降39.88%。二手房市场方面，认房不认贷之后上海二手成交数据虽有所提升，9月二手房成交量1.53万套，环比8月上升11.5%。但需要注意的是，政策之后二手房挂牌量猛增，客户抛售意愿增加，成交量实际是建立在大量挂牌的基础上，实际影响力度并不如预期。在前一轮政策不及预期，且一线城市限购松动，同时尚有松绑空间的情况下，我们认为一线城市非核心区域有放松限购的可能，如上海五大新城等。金山区之后，五大新城限购限贷政策能否松绑，成为上海政策和市场层面关注的焦点。整体而言，五大新城是上海落实分区的差异化调控的优选项。一方面，五大新城作为上海近年来的重点，目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷；另一方面，上海“2035规划”中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松限购从而导入人口也是必要措施。当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要，未来二线城市政策或将进一步松绑甚至全面放开，一线城市调整精细化，局部或将适当放宽限购政策。在广州、上海松动之后，政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。